Comment emprunter pour un viager ?

Avant de vous demander comment emprunter pour un viager, ce qui importe en premier lieu ne serait pas de savoir si cette opération est faisable ou non.

La banque vous dira « NON » en considérant la garantie de premier ordre du vendeur du viager (article 2103 du Code civil). La banque demande des garanties quand elle prête de l’argent à ses clients. Cependant, dans un contrat viager, les biens immobiliers financés par l’emprunt ne peuvent être récupérés.

Pour avoir un aval positif de la banque, cette dernière demandera une autre garantie telle qu’une hypothèque sur un autre bien immobilier entièrement payé : prêt viager hypothécaire.

Prêt viager hypothécaire : Définition

Il s’agit d’un prêt dont la valeur est fonction de celle du bien donné en garantie et de l’âge de l’emprunteur, quelles que soient ses ressources. Le remboursement de ce prêt, capital et intérêt ne commence qu’après le décès de l’emprunteur.

Le prêt viager hypothécaire est régi par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation. D’après cet article, ce type de prêt peut-être définit comme « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement — principal et intérêts — ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès. Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts. »

Quelles sont les conditions d’octroi du prêt ?

L’obtention de ce prêt viager hypothécaire requiert des conditions strictes. Voici ce que vous devez savoir sur ses conditions :

  • Être propriétaire d’un bien immobilier, à usage exclusif d’habitation.
  • Le prêt n’est pas fonction du niveau de ressources de l’emprunteur
  • Le montant du prêt se limite à une fraction de la valeur du bien hypothéqué : de 15 % à 75 % en général.

Comment déterminer le montant du prêt ?

Afin de définir le montant du prêt, il faut trois critères :

  • La valeur du bien immobilier à mettre en garantie ;
  • L’âge de l’emprunteur à la souscription. Sachez qu’une personne de 75 ans bénéficiera d’un crédit s’élevant notamment à 30 % de la valeur du bien. Par exemple, pour un bien immobilier de 100 000 euros, le prêt accordé s’élèvera à 30 000 euros ;
  • Le sexe de l’emprunteur. À cause d’une espérance de vie plus longue que celle des hommes, le montant du prêt accordé aux femmes sera inférieur à celui d’un homme à âge égal.

Remarque : ce prêt n’exige aucune assurance décès-invalidité. C’est un avantage très appréciable en matière de coût. Cependant, prenez en compte dans votre comparaison ses frais élevés (les frais de dossiers élevés [environ 4 % du montant du prêt] et un taux d’intérêt élevé.

Le prêt viager hypothécaire est-il remboursable ou pas ?

En principe, ce prêt viager hypothécaire n’est remboursable, qu’il s’agisse du capital ainsi que des intérêts, qu’à deux situations :

  • Si l’emprunteur décède
  • Avant le décès de l’emprunteur, si le bien immobilier est revendu

Sinon, une autre situation existe pour permettre à l’emprunteur de rembourser périodiquement les intérêts du crédit.

Bref, si le remboursement est anticipé, une vente du bien est conclue ou l’emprunteur meurt, le contrat de prêt prend fin